Glossário
A promoção imobiliária, termo a termo.
As palavras de um quadro de áreas, de um contrato de compra, de uma nota de imposto e da ficha de condições de um banco, cada uma explicada em duas ou três frases.
- Área bruta privativa
- Área bruta dependente
- Área bruta de construção
- Área de implantação
- Área útil
- Quadro de áreas
- Tipologia
- Fração autónoma
- CPCV
- Escritura
- Sinal
- Caderneta predial
- VPT
- IMT
- Imposto do Selo
- IMI
- AIMI
- ARU
- IRC e derrama
- PIP
- Licenciamento
- Licença de utilização
- Fiscalização
- Empreitada
- TRIU
- Estudo de viabilidade
- TIR
- MOIC
- LTV e LTC
- EURIBOR e spread
- Retorno preferencial, catch-up e carried interest
Áreas e desenhos
- Área bruta privativa(ABP)
- A superfície total de uma habitação ou fração, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e pelo eixo das paredes que a separam de outras frações ou das partes comuns. As varandas privativas fechadas contam. É a área a que se refere a maior parte dos preços de venda por metro quadrado em Portugal.
- Área bruta dependente
- As áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo de uma fração que servem o seu uso principal: garagem, arrecadação, sótão ou cave acessíveis. São indicadas à parte da área bruta privativa e valem normalmente um preço por metro quadrado mais baixo.
- Área bruta de construção(ABC)
- A soma das áreas de todos os pisos de um edifício, medida pela face exterior das paredes exteriores. Inclui partes comuns como escadas e corredores. Os empreiteiros indicam normalmente o custo por metro quadrado sobre esta área, que é por isso maior do que a soma das áreas privativas das habitações.
- Área de implantação
- A área de terreno ocupada pelo edifício, medida pelo perímetro exterior do piso térreo. A Averu usa-a para confirmar se uma área estimada faz sentido.
- Área útil
- A área de pavimento dentro de uma habitação, medida entre as faces interiores das paredes. É menor do que a área bruta privativa, que conta também as paredes.
- Quadro de áreas(mapa de áreas)
- A tabela dos desenhos do arquiteto que indica cada fração com o piso, a tipologia e as áreas. É a primeira coisa de que um analista precisa. Quando o conjunto de desenhos não tem quadro, as áreas têm de ser medidas nas plantas.
- Tipologia(T0, T1, T2, T3)
- A dimensão de uma habitação pelo número de quartos: um T0 é um estúdio, um T1 tem um quarto, um T2 tem dois, e assim por diante. Um duplex é uma habitação em dois pisos.
- Fração autónoma
- Uma parte de um edifício que pode ser detida e vendida separadamente: um apartamento, uma loja, um lugar de estacionamento com artigo próprio. Um edifício dividido em frações está em propriedade horizontal.
Comprar e vender
- CPCV(contrato-promessa de compra e venda)
- O contrato em que comprador e vendedor prometem concluir uma venda mais tarde. O comprador paga um sinal, muitas vezes 10 % ou mais. Os promotores vendem apartamentos em planta com um CPCV e recebem o restante na escritura.
- Escritura
- O ato que transmite a propriedade. O comprador paga o restante do preço, e os impostos da compra são pagos antes de a assinar. Num edifício novo, os compradores e os seus bancos esperam normalmente pela licença de utilização.
- Sinal
- O dinheiro que o comprador entrega no contrato-promessa. Se o comprador desistir, o vendedor fica com ele. Se for o vendedor a desistir, deve ao comprador o dobro.
- Caderneta predial
- O registo do imóvel na Autoridade Tributária: localização, áreas, afetação e valor patrimonial tributário (VPT). É um dos primeiros documentos a pedir quando se estuda um edifício.
- VPT(valor patrimonial tributário)
- O valor que a Autoridade Tributária atribui a um imóvel. O IMI incide sobre ele. O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o preço de compra ou sobre este valor, consoante o que for mais alto.
Impostos
- IMT(imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis)
- O imposto que o comprador paga quando um imóvel muda de mãos, devido antes da escritura. A taxa depende do tipo de imóvel e do preço. Algumas compras para revenda ou para reabilitação podem ficar isentas quando as condições legais se verificam.
- Imposto do Selo
- Um imposto de 0,8 % do preço na compra de um imóvel, pago com o IMT. O Imposto do Selo incide também sobre os créditos e sobre algumas comissões bancárias.
- IMI(imposto municipal sobre imóveis)
- O imposto municipal anual sobre os imóveis, calculado sobre o valor patrimonial tributário. O promotor paga-o sobre o terreno e o edifício enquanto o projeto decorre.
- AIMI(adicional ao IMI)
- Um imposto anual adicional sobre o total do valor patrimonial dos prédios habitacionais e terrenos para construção de um mesmo proprietário. As pessoas singulares têm uma dedução; as empresas, em regra, não.
- ARU(área de reabilitação urbana)
- Uma zona que o município delimita para reabilitação urbana. As obras de reabilitação aí podem beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6 % e de outros benefícios fiscais, quando as condições legais se verificam. Um negócio qualificar-se ou não muda muito o seu custo.
- IRC e derrama
- O IRC é o imposto sobre o lucro da sociedade promotora. A derrama municipal é uma sobretaxa fixada pelo município, e a derrama estadual aplica-se aos lucros elevados.
Licenciamento e obra
- PIP(pedido de informação prévia)
- Um pedido ao município para que diga, antes de submetido o projeto completo, o que pode ser construído num terreno. Uma resposta favorável vincula o município durante um período, o que reduz o risco da compra.
- Licenciamento(alvará)
- A aprovação do projeto de arquitetura e da obra pelo município. Nas grandes cidades pode demorar um ano ou mais, e é o principal risco para o calendário de uma promoção.
- Licença de utilização(autorização de utilização)
- A confirmação do município de que o edifício concluído pode ser usado para o seu fim. Os compradores e os seus bancos esperam normalmente por ela antes da escritura, por isso decide quando chega o dinheiro das vendas.
- Fiscalização(fiscalização de obra)
- O acompanhamento independente da obra por conta do dono de obra: qualidade, custo e prazo. É uma linha de custo própria num estudo de viabilidade português, fixada como valor mensal ou como percentagem da obra.
- Empreitada(contrato de empreitada)
- O contrato com o construtor. Fixa o preço, o prazo e a forma de pagamento, normalmente contra autos de medição mensais, com uma retenção libertada no fim.
- TRIU(taxa pela realização de infraestruturas urbanísticas)
- Uma taxa municipal pelas infraestruturas urbanas de que um novo edifício se serve, paga com a emissão da licença. Cada município tem a sua fórmula e o seu nome para ela.
Rentabilidade e financiamento
- Estudo de viabilidade(estudo de viabilidade económica)
- O cálculo que diz se uma promoção compensa a um dado preço de compra: receita, todos os custos e impostos, financiamento, fluxo de caixa mensal e rentabilidade.
- TIR(taxa interna de rentabilidade)
- A rentabilidade anual do dinheiro investido, tendo em conta quando cada euro entra e quando volta. É o número em que a maior parte dos promotores e investidores compara negócios.
- MOIC(múltiplo do capital)
- O dinheiro devolvido a dividir pelo dinheiro investido. Um múltiplo de 1,5 significa que cada euro voltou como um euro e cinquenta cêntimos. Diz quanto, onde a TIR diz com que rapidez.
- LTV e LTC(financiamento sobre o valor e sobre o custo)
- Quanto um banco empresta, em percentagem do valor do edifício concluído (LTV) ou do custo do projeto (LTC). O resto é o capital próprio que o promotor e os investidores têm de trazer.
- EURIBOR e spread
- A EURIBOR é a taxa de juro de referência para créditos em euros, publicada para prazos como 3, 6 e 12 meses. Um banco cobra a EURIBOR mais a sua margem, o spread.
- Retorno preferencial, catch-up e carried interest(cascata LP/GP)
- As regras de partilha do lucro entre os investidores e o promotor que gere o negócio. Os investidores recebem primeiro o seu dinheiro e um retorno preferencial. O promotor pode depois recuperar a sua parte, e fica com uma percentagem do restante: o carried interest.
Estas definições são explicações gerais para ajudar a ler um negócio. As taxas e as regras fiscais mudam: confirme a regra em vigor com o seu contabilista ou advogado antes de se apoiar nela.
Traga um dos seus edifícios.
Numa demonstração passamos o PDF do seu arquiteto pela Averu consigo: as áreas, os preços, o estudo de viabilidade e a página do investidor.