4 h → 20 min
Uma análise, do início ao veredicto
Largue o PDF, confirme o preço contra os comparáveis, leia o scorecard. As horas nunca foram o juízo; eram a cópia.
Análise de risco para promotores imobiliários, e para os investidores por trás deles
A análise de risco de um negócio imobiliário, de ponta a ponta. Do PDF do arquiteto à resposta do investidor.
A Averu lê o PDF do arquiteto, põe o edifício a preço de mercado, calcula todos os números e leva os seus investidores a dizer sim. Você decide. Ela faz o trabalho.
Sou promotor
Ler o edifício, pô-lo a preço de mercado, obter o veredicto, angariar o capital. Cada número calculado, citado e certo.
Sou investidorNegócios escolhidos a dedo por promotores que o querem a bordo. Primeiro um teaser de uma página, depois o plano de negócio completo atrás da sua assinatura online, e a sua resposta num toque.
O problema
Um analista estuda perto de duzentos edifícios num ano para comprar cinco.
Cada um são quatro ou cinco horas em Excel, depois uma apresentação. O juízo que decide o negócio é real, mas fica soterrado sob horas a copiar um PDF para células, a colocar à mão sessenta e tal fórmulas de fluxo de caixa e a reconstruir as mesmas tabelas pela quinta vez.
Vive num só ficheiro.
O método inteiro está num livro de cálculo que só o seu autor compreende por completo. Quando ele falta, o trabalho espera numa caixa de entrada.
Falha em silêncio.
Uma referência de célula errada e o fluxo de caixa fica trocado, sem nada no ecrã a avisar.
Não há árbitro.
Nada confere o ficheiro contra o que o banco pagou de facto. Uma discrepância devia ser um sinal, não uma surpresa.
O que muda na sua empresa
Mais edifícios analisados, os certos comprados, o dinheiro angariado mais depressa.
O método continua seu. O que desaparece é a semana mecânica entre um PDF na caixa de entrada e um número que assinaria: o copiar, o colocar fórmulas, as tabelas refeitas, a apresentação. Eis o que isso vale, nos números que o analista de um promotor nos deu.
×3
Edifícios que consegue olhar
O mesmo analista, a mesma semana, o triplo dos negócios analisados. Deixa de dizer não a uma vista de olhos por falta de tempo.
5 em 200
Os cinco certos
Com um preço resolvido para o seu objetivo e um teste de stress em cada negócio, os cinco que compra são os que passam a fasquia, e os que deixa cair, deixa cair cedo.
1 link
Da apresentação ao interesse assinado
Publique uma vez. Cada investidor recebe um link privado, um teaser, o plano completo atrás da sua assinatura e um botão para dizer sim. A sua barra de financiamento enche enquanto está no negócio seguinte.
1 sítio
Negócio, angariação e obra
O plano que ganhou o negócio é o plano com que o projeto é gerido: faturas, desembolsos, plano contra real. Um conjunto de números da primeira vista à última fração vendida.
Ilustrativo, a partir da descrição do trabalho feita por um promotor piloto: perto de duzentos edifícios por ano para comprar cinco, quatro a cinco horas cada numa folha de cálculo, depois uma apresentação.
O método
Cinco passos. Você decide, ela faz o trabalho.
Os mesmos passos que dá hoje: ler o edifício, definir o preço, calcular os números, angariar o dinheiro, gerir a obra. Cada passo mecânico é feito por si. Cada decisão continua sua.
01
Lê o edifício.
Largue o PDF do arquiteto. Lê cada fração em segundo plano e mostra-lhe de onde veio cada número. Quando não tem a certeza, diz-lhe. A hora que gastava a copiar está feita antes de olhar.
02
Toma a única decisão.
Você define o preço. Capture anúncios reais do portal com um clique (os números, nunca as fotos), e os intervalos de preço constroem-se sozinhos. Cada pressuposto passa a ser um campo com nome e fonte.
03
Avalia o negócio.
Constrói o fluxo de caixa mês a mês a partir de regras de pagamento simples. O scorecard diz-lhe o máximo que pode pagar para o seu retorno-alvo, quanto se pode enganar e ainda ficar bem, e o que o banco muda.
04
Angaria com base nele.
Publique a vista que escolher: um teaser com os retornos e o montante, ou o plano completo atrás de um acordo assinado. Cada investidor recebe um link privado e um botão para dizer sim. Uma barra de financiamento mostra o interesse indicativo e os compromissos confirmados.
05
Constrói.
Ganhe, e o plano passa a ser o projeto. As faturas são lidas e lançadas no capítulo e mês certos, o fluxo de caixa mostra plano contra real, o desembolso do banco é calculado pela regra do próprio banco, e os seus investidores acompanham a obra com os números que assinaram.
O número em que o negócio se decide
O que investe, o que recebe de volta, o que fica.
Não o lucro do projeto. O seu dinheiro: investido, devolvido e ganho. Cada linha pode ser verificada, até à última linha do P&L.
Investe€4,5Mcapital próprio
Recupera€7,4Mdepois de o banco ser reembolsado
Fica€2,9M1,6× o seu dinheiro
€5,0M
Arraste o preço. Veja cada número responder, e veja o retorno cruzar o seu objetivo de 20%.
O vendedor pede €5,2M. Acima de €5,7M o negócio deixa de atingir 20%.
Duas coisas que acontecem em qualquer obra. Ligue-as.
Retorno (IRR)26,8%Supera um retorno-alvo de 20%
O que mudou, linha a linhaFace ao caso negociado
- Impostos de transmissão (IMT + selo)sem alteração
- Obras de renovaçãosem alteração
- Capital que investesem alteração
- Financiamento bancáriosem alteração
- Juros bancáriossem alteração
- Duraçãosem alteração
- Lucro que ficasem alteração
- Retorno (TIR)sem alteração
Valores ilustrativos de um negócio de exemplo. Na plataforma, mova o preço de aquisição e cada um destes reescreve-se a si próprio.
Para o investidor
Vê o plano com que o promotor realmente trabalha. Não uma apresentação feita para si.
Cada valor que um investidor recebe na Averu é o modelo de trabalho do próprio promotor, congelado no momento em que o partilhou, calculado ao cêntimo e verificado contra si mesmo. Nenhuma folha separada foi feita para ficar bonita.
01
O que recebe.
Primeiro um teaser: retornos, prazo, o montante a angariar, o mix de frações, o contexto de mercado. Depois, se quiser mais, o plano completo: receita, custos, estrutura de capital, o fluxo de caixa mensal, o calendário.
02
O que assina.
Um compromisso de confidencialidade e não-contorno, online, com o seu nome. Protege o trabalho do promotor sobre um edifício que ainda não é seu. Fica registado, versionado e nunca muda depois de assinar.
03
O que fica seu.
O seu link é só seu: o seu nome, a sua assinatura, a sua resposta, entre si e o promotor. Uma rede privada de investidores escolhidos hoje; um marketplace curado, onde investidores validados consultam negócios validados, está no roteiro.
Para onde vai
- HojeUma rede privada: um promotor para os investidores que escolhe., then
- A seguirUm marketplace curado entre promotores, validado dos dois lados., then
- DepoisToda a sua carteira, com atualizações de obra e distribuições num só sítio.
O interesse é indicativo e não vinculativo até que o investidor e o promotor assinem os termos em conjunto. A Averu guarda o registo de cada passo.
Veja-o no seu próprio negócio.
Traga um negócio real. Construímo-lo a partir do PDF do arquiteto à sua frente, até um número que poderia levar a um investidor.
Marcar demonstraçãoVeja o que um investidor recebe.
Abra o exemplo ao vivo no seu telemóvel: o teaser, o compromisso, o plano completo. Depois peça um em seu nome.
Abrir o exemplo ao vivoA prova
Quando mostra um número a um investidor, está certo.
Cada número é exato ao cêntimo e todos concordam entre si, por isso não há um erro silencioso de folha de cálculo à espera de surgir à frente de um investidor.
✓ correto ao cêntimoreceita, IVA, fluxo de caixa e retornos concordam todos
Para quem é
Construído em torno de quem faz o trabalho.
Para o analista
Mantém-no dentro da plataforma, não no Excel.
Recebe um rascunho pronto a verificar: cada passo mecânico feito, cada fonte mostrada, cada decisão deixada para si. Continua a ler o desenho, a definir o preço e a decidir. Nunca reescreve a sua conclusão.
Para o proprietário
O método deixa de viver na cabeça de uma só pessoa.
Vive na plataforma, por isso um segundo analista é produtivo em semanas, e o trabalho não para quando o seu melhor elemento está ausente. A mesma disciplina, em cada negócio, e uma forma selecionada de angariar o dinheiro por trás dele.
Para o investidor
Os mesmos números que o promotor aposta com o seu próprio dinheiro.
Não está a ler uma apresentação. Está a ler a análise, com os cálculos por trás de cada linha, num mercado que a plataforma fala nativamente. Quando diz 26%, é o modelo, não o marketing.
Perguntas
As coisas que vale a pena perguntar.
- O que faz pelo meu analista?
- Devolve-lhe as horas. Passar o desenho para uma tabela de frações, colocar as sessenta fórmulas do fluxo de caixa, refazer as mesmas tabelas pela quinta vez: feito e citado antes de ele olhar. O dia vai para as chamadas que decidem um negócio, o preço, o risco, o investidor. Um analista analisa mais edifícios e compra os cinco certos.
- Quem vê os meus números?
- Decide linha a linha. Os seus cálculos ficam seus. Quando angaria, escolhe o nível: um teaser com os retornos e o montante, ou o plano completo atrás de um compromisso de confidencialidade assinado. Cada partilha é um investidor com nome, um link privado, registado.
- Como começo?
- Largue o PDF do arquiteto. Lê cada fração em segundo plano e sinaliza o que não tem a certeza. Define os seus pressupostos uma vez e passam para todos os negócios seguintes. A primeira análise fica pronta na mesma tarde.
- Onde funciona?
- Em Portugal, nativamente: área bruta do desenho, a fiscalização obrigatória, IMT, IMI, IVA / ARU e IRC calculados pelas regras que se aplicam. Espanha é a seguir, e o pacote de jurisdição foi feito para viajar; diga-nos onde constrói e adicionamos.
- Quanto custa?
- Uma fração de um negócio errado. O preço segue a sua empresa e a forma como trabalha; explicamos na chamada, sem compromisso.
- Como recebo negócios?
- Os promotores convidam-no: um link privado por negócio, em seu nome, com o teaser e, atrás da sua assinatura, o plano completo. É a rede privada que existe hoje. Um marketplace curado, onde investidores validados consultam negócios validados de vários promotores, está no roteiro; peça para entrar na lista.
- Porque devo confiar nos números?
- Porque são o modelo de trabalho do próprio promotor, não um documento preparado para investidores. A plataforma calcula cada valor a partir dos dados de entrada, verifica receita, IVA, fluxo de caixa e retornos uns contra os outros, e mostra os cálculos. Os retornos são projeções, e assim identificados.
- O que assino, e onde?
- Um compromisso de confidencialidade e não-contorno, online, antes de o plano completo abrir. Uma assinatura eletrónica simples: o seu nome escrito, uma caixa de confirmação, a hora e o texto exato que aceitou, guardados pelo promotor.
Marcar demonstração
Veja-o num negócio real.
Construímos um negócio do zero à sua frente. Largue um PDF, capture os comparáveis e veja os números encaixarem-se, até à resposta que um investidor pode assinar. Cerca de vinte minutos.
Proponha uma hora que lhe convenha (até cinco, se quiser). Confirmamos uma por email, sem conta de calendário, sem idas e voltas.
Prefere apenas enviar um email? Fale connosco aqui.