O que faz, como mede, como calcula um estudo de viabilidade e como um promotor partilha um negócio com investidores.
A Averu é um software para promotores imobiliários. Leva um negócio de promoção do PDF do arquiteto até à resposta do investidor. Lê ou mede as áreas de cada fração, avalia as frações com comparáveis reais e calcula o estudo de viabilidade: fluxo de caixa mensal, demonstração de resultados, rentabilidade e financiamento bancário, segundo as regras fiscais locais. Foi construída em Portugal, com um promotor no ativo, primeiro para o mercado português.
Para promotores imobiliários e os seus analistas, que estudam muitos edifícios por ano e compram poucos. E para os investidores que convidam: o investidor recebe uma ligação privada com um resumo de uma página e, depois de assinar online, o plano de negócio completo.
A Averu faz o trabalho mecânico de que um modelo em folha de cálculo precisa: ler as áreas, construir o fluxo de caixa mensal, aplicar os impostos, correr as sensibilidades. O juízo continua consigo: o preço por metro quadrado, o custo de construção, os prazos. Todos os mapas exportam para Excel, para poder conferir qualquer número na ferramenta que já conhece.
Hoje em Portugal. As regras portuguesas estão incluídas: IMT, Imposto do Selo, IMI, IVA das obras com a taxa reduzida das áreas de reabilitação urbana, IRC com a derrama, EURIBOR e a forma como um banco liberta um crédito à construção. Espanha é o passo seguinte, e as regras são um pacote que pode ser escrito para outro país.
A aplicação funciona em português e em inglês. As páginas do investidor existem também em francês. O site está em português, inglês e espanhol.
Sim. Quando o PDF tem um quadro de áreas, ou tem a área de cada habitação impressa nas plantas, a Averu lê todas as frações em um ou dois segundos: piso, tipologia, área bruta, área exterior, estacionamento e arrecadação. Cada fração indica a página e a linha de onde veio, para poder conferir com o desenho.
Nesse caso mede as habitações na planta, dentro da Averu. A aplicação escolhe a planta por onde começar. Clica nos cantos de uma habitação e prime Ajustar às paredes. O contorno encaixa nas paredes e a área bruta é medida no desenho. Não precisa de AutoCAD nem de outro programa de desenho.
Nos nossos testes em pisos regulares a área medida ficou a cerca de 5 % do valor do próprio arquiteto, e normalmente entre 2 e 4 %. Cada área diz o grau de certeza: Medido quando todas as arestas assentam numa parede, Verificar quando algo precisa do seu olhar. Desenhos digitalizados e habitações em sótão com teto inclinado pedem sempre a sua verificação.
A área bruta privativa de cada habitação. É medida pela face exterior das paredes exteriores e pelo eixo das paredes partilhadas com um vizinho ou com as partes comuns. Varandas, terraços e arrecadações ficam como áreas separadas, tal como num quadro de áreas português.
É um primeiro número enquanto mede. Um modelo olha para a planta e estima a área de cada habitação em menos de um minuto. Vem sempre identificada como Estimativa. A Averu confronta-a com o que a própria folha imprime, como a área de implantação e as áreas das divisões, e marca Verificar quando não batem certo.
Carrega a nova versão no mesmo negócio. A Averu compara-a com a anterior, fração a fração, e mostra o que mudou. Escolhe o que aplicar. Os preços, os usos e as frações que acrescentou são mantidos.
A receita de cada fração; o preço de compra com os seus impostos e encargos; a construção e os custos indiretos, cada um com o seu plano de pagamentos; o crédito bancário com juros e comissões; um fluxo de caixa mensal; uma demonstração de resultados; e a rentabilidade: TIR, retorno do investimento, múltiplo do capital e margem líquida, cada um comparado com o seu objetivo. Uma tabela de sensibilidade mostra o que acontece quando os custos ou os preços de venda se mexem.
Com comparáveis. Reúne anúncios reais perto do edifício, com data, preço, área, piso e se são novos ou usados. A Averu mostra o intervalo por tipologia, ao lado da mediana oficial do INE para o concelho como contexto. É o utilizador que escolhe o preço por metro quadrado; a Averu nunca inventa um.
Sim. Indica a rentabilidade de que precisa, por exemplo uma TIR de 20 %. A Averu corre o modelo completo várias vezes e dá o preço de compra mais alto que ainda a atinge. É o número de que uma negociação depende.
IMT e Imposto do Selo na compra, IMI durante a obra, IVA da construção com a taxa reduzida das áreas de reabilitação urbana quando se aplica, IRC com a derrama municipal, a fiscalização da obra, as taxas de licenciamento e o custo do crédito bancário com a EURIBOR por prazo. As taxas de 2026 estão incluídas e pode alterar qualquer uma num negócio.
Todos os números da Averu são calculados por código, não escritos por um modelo de linguagem. Cada um mostra como foi obtido e de onde vieram os dados, e os mapas são conferidos entre si. As rentabilidades são projeções e vêm identificadas como tal. Tudo exporta para Excel.
Sim. Escolhe um banco com as suas condições: financiamento sobre o valor e sobre o custo, spread, comissões e a forma como liberta o dinheiro em função da obra. A Averu constrói as utilizações mês a mês, cobra juros sobre o que foi utilizado e pode amortizar o crédito com as vendas à medida que entram. O capital próprio necessário é o resultado.
Cada investidor recebe uma ligação privada em seu nome. Primeiro vê um resumo de uma página: a rentabilidade, o montante a angariar, o conjunto de frações e o contexto de mercado. Depois de aceitar online um compromisso de confidencialidade e de não contorno, vê o plano de negócio completo. O promotor vê quem abriu a ligação e quando.
Sim. Em cada negócio define a divisão entre o promotor e os investidores, o retorno preferencial, o catch-up, o carried interest e a comissão de gestão. A Averu mostra as distribuições escalão a escalão e a TIR e o múltiplo líquidos dos investidores.
Sim. O negócio passa a uma apresentação com o seu logótipo, cores e tipos de letra: origens e aplicações de fundos, estrutura de capital, rentabilidade do investidor, calendário, riscos e estudo de mercado. Descarrega-a em PDF ou em PowerPoint.
Marque uma demonstração no site. Traga o PDF do arquiteto de um dos seus edifícios. Na demonstração lemos, avaliamos e corremos o estudo de viabilidade em conjunto, para ver os seus próprios números.
Só a sua empresa. Os negócios de cada empresa ficam separados dos de todas as outras. Um investidor vê apenas o negócio que partilhou com ele, e apenas a parte que escolheu mostrar.
Numa demonstração passamos o PDF do seu arquiteto pela Averu consigo: as áreas, os preços, o estudo de viabilidade e a página do investidor.